河间府有个姓徐的书生，在恩村当私塾先生。进了腊月，徐生放寒假回家，路上遇见一位老者。老者看了看他说：“徐先生不在恩村教书了，明年去哪儿教？”徐先生回答说：“还教着呢。”老者说：“我叫施敬业，有个外甥，想找个好老师，刚才他托我去东疃村请吕子廉先生，可是人家已经收了稷门街的聘礼。先生您若屈尊到我家来，报酬比恩村的多一倍。”徐生辞谢说与恩村有约应守信用。老者说：“守信是君子风度，可是到明年开学还早呢。我先给您黄金一两作聘金，暂到我那里教几天，过年再商量，怎么样？”徐生答应了。老者下了马把聘金双手呈给他，说：“我家不远，宅院狭小简陋，喂不开牲口。您能不能把仆人和马打发回去，咱下步走着也挺好吗。”徐生同意，把行李放在了老者的马上。
走了三四里路，太阳要落山了，才到老者的家。徐生见大门上有一排排鼓出来的大钉和装饰成野兽头的门环，显然是有身份的人家。老者喊外甥出来拜老师，徐生一看，是个十三四岁的少年。老者说：“我妹夫叫蒋南川，生前做过指挥使，就留下这一个孩子，倒不笨，只是娇惯了些。有先生您教他一个月，一定胜过他读十年书。”不一会儿，摆上丰盛的酒宴，但斟酒上菜的全是女子。一个婢女拿着酒壶在一旁侍候，她约十五六岁，风度模样很美，徐生有点动心。宴罢，老者吩咐给徐生准备了床铺休息才辞去。天不亮，少年就来读书。徐生刚起来，就有婢女捧着毛巾脸盆来了。这婢女就是昨晚那个拿壶的。一日三餐，全是她伺候。晚上，她又来打扫床铺。徐问：“为什么没有男仆？”婢女只笑不言语，铺好了被子就走了。第二天晚上又来，徐用调戏的话试探她，她仍是笑，也不拒绝，徐生便跟她一块睡了。婢女对徐说：“俺家没男人，外头的事全靠施舅舅。我叫爱奴，夫人很尊敬您，怕别的婢女干活不干净，才派我来。今天这事儿千万保密，免得被人发觉了，咱俩都丢脸。”
有一夜，两人睡过了头，公子来上课，碰上了。徐很难堪，心中不安。到了晚上，爱奴来说：“幸亏夫人看重您，不然就坏了。公子进去把咱的事揭发了，夫人赶忙捂住他的嘴，好像怕您听见，仅仅告诫我不要在您书房里逗留得太久而已。”说完，就走了。徐生很是感激夫人。可就是她儿子不愿念书，批评他，他母亲还常讲个情；开始是派婢女，慢慢地就亲自出面，隔着窗户跟老师讲话，说着说着甚至掉了泪。每天晚上还一定要问明白了她儿子白天学得怎么样。徐生很不耐烦，生气地说：“你又由着儿子懒，又要求我把孩子教好，这号老师我当不来！我不干了！”夫人派婢女来认了错，徐才算了。
徐生自从来当先生后，常想到外面看看风景散散心，夫人老是把他关在家里。有一天，徐生喝了酒，有点醉，心里不痛快，把婢女叫来问原因。婢女说：“也没别的意思，就是怕耽误了公子的学业。先生如果真想出去走走，不是不行，请在晚上。”徐生一听，生了气：“拿了人家几两金子，就该憋闷死呀？！夜间我上哪去？白吃人家饭，我惭愧了多少天了，给我的聘金还在我包里呢。”于是拿出金子放在桌上，立即收拾行李要走。夫人走出来，一句话也不说，只用衣袖遮了脸哽咽。叫婢女把金子还给徐生，打开锁，敞了门送他走。徐生出门，觉得门很窄小；走了几步，射来了阳光，才发现自己是从一座塌陷的土疙瘩中出来。四下看看，荒凉得很，原来是座古墓。徐生非常害怕，又感激夫人待他的仁义，便用她赏给的金子雇人把坟墓培了土，在周围种上树才回家去了。
一年过去了，徐生又经过这里，向坟墓行了礼又赶路。远远看见那姓施的老者走来，微笑着向徐生问候，恳切地邀请他去做客。徐生心中明知他是鬼，但是很想问问夫人近来的情况，两人便进了村，在酒馆买了酒一起喝，不知不觉天就晚了。老者起身付洒钱，说：“我家离这儿不远了，我妹妹刚巧回来走娘家，盼先生走一趟，替老夫驱除祸事！”出了村几步，又一个院落，敲门进去，点了蜡烛与客人对坐。一会儿，老者的妹妹蒋夫人从内室出来，徐生第一次看见她本人，仔细端详，原来是位四十岁左右的美妇人。蒋夫人向徐施礼感谢，说：“我这样败落了的家庭，门户冷落，先生您能把恩德布施给已死的人，真不知怎样才能报答。”说完，掉下泪来。一会儿，蒋夫人喊：“爱奴！”又对徐生解释说；“这个婢女，是我平常所喜欢的，现在把她赠给先生，也可安慰您旅途中的寂寞。您需要什么，她能懂得您的意思。”徐生一一答应着。不多时，老者兄妹都走了，爱奴留下侍候先生睡觉。鸡叫头遍，老者就来督促起床，为他送行。蒋夫人也出来了，嘱咐爱奴以后好好侍奉先生，又对徐说：“从今往后，您该小心地保守秘密，咱两家的来往很奇特神秘，怕好事的人造出些谣言来，就不好了。”徐生答应着，告了别。与爱奴一匹马骑了，到了教书的书馆，自己单要了一间屋子，与爱奴一起生活。偶然有客人来，爱奴也不回避，别人也看不见她。徐生若想要点什么，才一想，她就给拿来了。她又擅长巫术，有点小病，她一按摩，立刻就好了。
又到了清明节，徐生回到那古墓地方，爱奴告辞下马。徐嘱咐她代向夫人问候，爱奴说：“是。”于是就不见了。几天后，徐生回来找她，刚想观察坟墓，忽见爱奴穿了一身华丽的衣裳在树底下坐着呢，于是和她一起上路。这样年年同来同去，就习惯了。徐生打算领她一同回家去，她坚决不同意。
到了年底，徐生辞了书馆返回老家，和爱奴约好再会的日子。爱奴送他到自己坐过的大树那儿，指着一堆石头说：“这就是我的坟。夫人出嫁前，我便在她身边伺候，我死后就埋在这里了。先生您若再从此经过，烧一柱香凭吊我，咱就能相见的。”
徐生告别爱奴回到家中，非常想念她，怀着敬爱之情去坟上烧香，并没见有她的影子。就买了口棺材，掘开坟墓，打算装了骨头带回家，重新安葬，以寄托爱恋之情。坟墓掘开后，徐生亲自进去看，见爱奴的面色和活人一样；皮肤虽然未腐烂，可是衣裳却已像灰那样腐败，头上的金玉首饰都和才做的一样新鲜。再看腰上，有裹着几块金子的包袱。他把包袱卷起来，揣到怀里，这才脱下袍子，盖上尸体，抱到棺材里，租了辆车拉回家去。停到另一所宅院里，给她换上身绣花新衣，自己睡在旁边，希望出现奇迹。
忽然，爱奴从门外进来了，笑着说：“挖人家坟的贼在这儿呀！”徐生惊喜地问候她，她说：“前些日子到了东昌府，三天后回来一看，我住的房子没有了。几次受您的邀请，没有跟随您来，是因为我从小受了夫人的大恩，不忍心离开她。现在您既然已经把我抢了来，并将我埋葬好，便是您对我最大的恩德了。”徐问她：“古人有死了后又活了的，如今你的身体与生前一样，为什么不仿效古人复生呢？”爱奴叹口气说：“这都是天命。世间传说的死后复生，多半是假的。要想再站起来走路，又有什么难处？但是不能和活人完全一样，所以，没那个必要了。”说完掀开棺材进去，尸体就自己站起来了，苗条的身段很可爱，摸摸她怀里却雪样冰凉。于是爱奴又想进棺内再躺下，徐好容易阻止住她。她说：“夫人对我太宠爱了，我家主人从外国带回数万黄金，我偷偷地拿了些，主人也不追问。后来我病危，又没有亲属，便藏在身上做了殉葬品。夫人为我的死哀痛得不得了，又用金玉首饰给我入殓。我的身体能不腐烂，只因为得了金宝之气，如果在人世间，哪能长久？若是真想让我保持活人似的身体，千万别强迫我吃饭。不然，灵气一散，我的游魂也就消失。”徐生就建造了精美的房子，与她一起住。她的言谈，笑声全和平常人一样，只是不吃不睡，不见陌生人。
一年以后，有次徐生喝了点酒，有些醉意，举杯把剩下的几滴酒强灌她，她立刻倒在了地上，嘴里流出血水，一天功夫尸体就腐烂了。徐生后悔已晚，用隆重的葬礼安葬了她。