段生者，——逸其地与名，——年十七八，神姿秀朗，时有潘岳。卫玠之目。自少失怙恃，家计贫乏，然乡邻戚友多器之，每所助其金钱，得不甚困。生既自负英特，锐意进取，亦念非毛锥颖脱。终不免穷鬼揶揄，因是而名心甚炽。应童子试，补诸生。乡荐不售，乃从诸戚好醵金入太学。赴都应顺天乡试，复落解。贫不能返，遂止京师，以图再举。
城东有小宅一区，素不靖，主人以是故，取值甚廉。生固不知也，税居之。自夏徂秋，略无所异，惟纸窗石炕，孤闷无聊耳。
一夕，灭烛而寝，少顷而觉。乃在绡帐绣被中，兰麝芬芳扑鼻。生惊起四顾，则漆几银缸。人影在壁。一女郎背灯而坐，钗光鬓影，隐跃撩人，而明珰玉佩，时姗珊作声。生不禁毛磔，亟问；“此何地?尔何人?”女郎回眸斜盼，半露芳姿，少焉发声如流莺语燕，曰：“君自至此，君顾不知?吾不尔诘，反诘我耶?”言罢，仍转靥背灯，微闻叹息之声。生故恇怯，不敢复问，但蠕缩衾中，汗出如蒸，不觉昏然，竟成熟睡。既寤而残月射窗，晓钟切枕，依然独眠孤馆耳。遂以为梦。
次夜既寐，忽有人摇之醒，则前背灯女郎也，微笑而无言。生谛视之，有倾城冠世之姿，疑惧顿消，因推枕拥衾而坐，展问邦族姓氏。女低应曰：“天下固有如此仓卒客，两次造访，犹自不识主人氏族。儿姓杜氏，名兰秋，本贯洛阳。初从父母，移家于此。”生因请谒其父母，女曰：“复移去五载矣。惟儿与婢子小铃居此耳。”复问有伺亲串往来，女曰：“无之。惟异姓姊妹数人皆别宅而居。”生窃喜，稍以游词侵之。女赤颊无言，俯颈捻双带而已，削玉纤纤，类麻姑手爪。生心大动，前握其腕，求与欢。女虽微拒，而冶荡之态，渐觉不支，乃低骂曰：“何物小郎，作剧太恶，使世间无复贞姜。”遂解衣登榻，成眷属焉。抱璞含苞，依然处子也。
已而一婢款关入，手捧一器，置桌上，曰：“酪奴来矣。”青衣窄袖，夭冶殊常。既见生，作色曰：“谁家秀才不守法度，亟当使受水厄，以惩其拂墙花影之罪。”生闻言惶惑，莫知所对。女睨之而笑，以手挥婢曰：“去去！狡狯婢子，故以险语骇人，不顾书痴破胆耶?”婢徐徐匿笑而出。
女谓生曰：“此即小铃，儿之私人也，姑弗恐。”生始敢纵息，徐悟水厄之说，叩女曰：“卿好茗饮乎?”女戏抚其腮曰：“亏杀小郎聪明颖悟到此，儿生平实有此癖， 自谓女中卢仝，故婢子辈习闻此说。不识小郎枵腹，能为左纨素劲敌否?”生故嗜茶，应声曰：“黄九之穷，半为车声羊肠，七碗之技岂足道哉?”女曰：“书生大言恐众，是其故智。姑试之。”遂揽衣下榻。
生从后戏捉其足曰：“新花著雨，莫眼撷否?”女回顾，怒之出目，脸潮忽生，无语可措，乃掣生衣衫睨之，掷地曰：“苏季子貂裘敝矣，下第鲰生一寒至此，犹漫作丑态向人！”生不觉赧然踧踖，叹息而起。女慰之曰：“前言亦戏耳。大丈夫不耻抱，宁惭败絮?”即拾衣起，为生著之。
旋取碗倾茶对啜，生童稍解，且啜且叹曰：“贫非病，何足怏怏！良以主司冬烘，致使书生眊矂，胸中枨触，殊觉懊然!”女曰：“是尤不然。儿闻曹沫不耻三败之辱，卞和不惧再刖之刑，忍以成之，艰以得之。观其所为，志念深矣。即谓千金之弩，耻于再试，则摧撞折牙，永息机用，效妙手空空可也。士诚有才，何适不然，而自令若是?”生曰：“此老生常谈，谁则不知?终身入其中，乍动于不及觉耳。且吾向者视卿，背灯太息，壹似重有忧者。以卿玉腕珠颜，妙龄芳齿，有何不释?亦愁苦若此，岂其为郎憔悴乎?”女不觉愀然，曰：“儿之愁苦，甚于下第秀才。人孤似月，命薄如云。回首当年，春风几度，抱卫姬之深痛，比倩女之离魂，人世零丁，孰甚于此！”言讫，玉筋双垂，娇啼呜咽。生亦凄然泪承，睫不能已，频以袖为女拭面，慰以宽言。小铃闻之，亦来劝勉。乃始止泣，泪痕纵横粉颊，惨黛长眉尚压盈盈秋水也。
于是倾茗复啜，各飏愁襟，喁喁絮语间，已尽数器。女双脸挑晕，若被酒然，愈觉妍媚撩人。生兴狂不禁，辞言茶已不胜，欲饮蓝桥琼液矣。女哂曰：“觓茗瘕已取盈耶?未便筑受降城，且再赐金茎露一杯。”使小铃捧茶向生，生勉尽一碗，曰：“胸有奇渴，非苦蕣所能消也。”小铃置茶笑而出，女亦笑而止。遂复就寝。生戏谓曰：“温柔乡中宿，死不为枉。”女曰：“本与君有夙缘，不图于今夕了之。”生闻夙缘之说，转滋疑抱，曰：“逆旅孤眠，不审何以有此?犹恐趾离戏我，非有夙缘，祗成幻梦，向梅花惆怅而已！”女曰：“天下恐无此梦，梦中恐无此人，人中恐无此景也。郎既垂涎于梦，则与郎同梦何如?”
生为解颐，然终疑之，乃伺女睡，私于茵下搜得绣履一只，藏之腰间，俟明日验其真幻。初欲不寐达旦，缘与女狎，倦甚不支，因复沉睡。至晓，女失所在。而履故存也，纤小类新月，花样精巧殊伦，不异人间美人步莲物。叹诧久之，悟蕉鹿之非梦矣，而亦知其非人，疑惧填膺。凡三夕，目不交睫，独寝如故也。既而心味其美，思念颇挚，日玩弄绣履，珍若连城，以为美人之贻，物在人亡，倍可惜也。
越四日，黄昏，无聊偃卧，恍惚复眠绣榻。见女郎搴帏凝视，微批其颊，曰：“书生绣虎雕龙，乃盗人亵物何为?所谓穿窬之类，非子也耶?”生惊喜，应曰：“刺史不能守鞋，从者岂其窃屦?会须以此要盟耳！”时小铃在侧，佯怒曰：“酸子作贼，三日逋逃，今舌强犹尔，请令长跪捉跽，用惩厥后。”直前牵生下床，按令屈膝，女笑曰：“郎亦可怜矣，姑贷之。使出力自赎。”生亦笑曰：“武库戈矛，随身而具，奈无用武之地何?”小铃曰：“昨高七姑折柬，约为秉烛游，想又负彼诗债，盇与小郎俱往，一角楚汉?”女曰：“微尔言，吾几忘之。宁馨雅集，彼细酸技痒，当鍪弧先登，犹烦劝驾耶?”生笑曰：“既欲乞师解围，乃用激将法，真智囊也。虽然，夜深矣，心旌不定，庸敢他出?彼倘问韩寿何来，将何以应?不且鸿离鱼网乎?”女曰：“桃源女伴，皆司空见惯，无虑唐突。儿亦自有袖里兵，用不著捉刀人。所以相屈者，诚虑小郎向隅耳。”生乃许之。小铃前导。
甫出门，西风砭骨，谅露侵肤。片月东来，松阴桧影，萧疎满地。约三四矢地，灯光隐隐，射于林表。少顷而至，则甲第一区，缭以茅屋土室。叩环数声，一女使启关接入，径造其堂。女向内呼曰：“不速之客来，主人何避之深耶?”俄有美人自内出，年可十八九，姱容情态，直与女埒。笑曰：“我谓是何嘉宾，乃红拂妓携偶偕奔耳。”生跼踖谦让，唇舌无措。美人曰：“乌衣子弟，固如此哉?”生私询小铃，始知美人即七姑也。
七姑请入内，生惶恐称不敢。女曰：“我郎即彼郎也，何遂以形迹拘拘?”即挽生先行。七姑骂曰：“妮子唇锋刺人乃尔！”生至是已不复畏，回首睨七姑，笑而谢之。七姑低鬟，略不应。既入内，素壁文窗，斐几华榻；兽炉蕴香，一缕烟袅；图书笔砚，位置骈罗。膏烛光中，遥见阶前盆花比列，绿叶纷披。生问：“何花浓丽若此？”女使告曰：“断肠花也。”生令秉烛观之，胭脂点点，娇楚可怜。回视诸女，皆有凄惋之色。
旋闻剥啄声，令女使往应。顷之，偕数女而入。一年四十馀，面枯瘦，一年三十许；一年二十馀。各相见通款，则皆左右邻女赴七姑之招者也。叙坐毕，仍设茗饮，供山果数品，殊雅洁。生始详叩七姑家世，答曰：“儿高县尹之女也。父官福州，留老母与儿居此。一月前，阿姐家迎老母去，犹未还也。”生曰：“大家风范，固自非常。”七姑伪词酬对，吐纳生新。诸女游词浪语，无所不至。惟七姑正襟端坐，庄语不佻，然眉影眼波属童于生，生颇惑之。
巳而年四十馀者曰：“七姑见召何为?”七姑捧茗碗而起，曰：“酒军觞政，连日棼如。今玉郎在坐，不可以俗事败意，但宜剪烛烹茗，各赋新词。如诗不成，罚依玉川茶数。”年三十许者笑曰：“主人不欲破悭，徒以苹蘩昭其忠信，乃侈然欲执牛耳耶?”年二十馀者曰：“亦可谓所持者小，而所求者大矣。”女曰：“良夜苦短，无事以口舌杀风景，便可从七姑之议，留为身后佳话。毋酒食是议，使舞文之士又赋《老饕》也。”众皆发粲。
生意属七姑，乃起而请曰：“群芳毕集，安用远觅旧题?庭中秋海棠盛开，殊可赋咏。闻此花乃少女怀人、洒泪于地而生，真情花也！某已占就拙句，不识可呈观否?”诸女皆曰：“善。”因授笺笔使书之。生书毕，径授七姑，诗曰：
“岂让无香种，芳名况复同。
夜深花不睡，应为怕秋风。”
年四十馀者阅之，睇女而笑曰：“尔家阿郎意别有在矣。”女曰：“得陇望蜀，薄幸郎类多如此，曷足怪哉！”生支词以解之。
既而女与七姑诗皆成。七姑诗曰：
“秋日看花最可怜，碧鸡空见梅棠颠。
玉腰未识花成泪，误到香霏小阁前。”
女诗曰：
“当年珠泪阶头溅，化作秋来花片片。
玉骨长埋夜独眠，柔肠断尽无人见。”
年二十徐者曰：“七姑悲谅太甚，兰娘愁怨无端，读之使人感慨凄然，那复有愉词赴笔?不如且巳。”生视诸女，眉黛间皆有恨色，谓己佻达所致，急自引咎。七姑曰：“薄命之人各有心事，非小郎之过也。”于是邻女皆辞去。女亦谓生曰，“七姑与君有缘，君亦有心，盍止此以毕夙愿?儿亦去矣。芙蓉镜下，当复相见。”七姑亦无语推拒，生心摇意夺，留止不能自主，而女已呼小铃出户矣。
女使旋即闭关，引生入七姑卧室，华焕与女室无异。少焉七姑亦入，背灯痴坐，不发一语。女使徐出，反为阖扉焉。生前揖七姑曰：“漏探矣，百无所求，唯乞早寝为幸！”七姑初不应，生逼不巳，乃低骂曰：“兰秋陷我矣！”忽闻女使惊报曰：“夫人归矣！”七姑变色，亟伏生于床而出。
俄闻有老妇声自外而内，间曰：“茶具纵横，何客至此?”七姑曰：“邻姓姊妹也。”老妇又曰：“尔适见我，神色不定，何故?”七姑曰：“别阿娘久，故喜形于色耳。”老妇又曰：“非喜色，实惧色也。”旋见老妇入卧室，年近六十，面目凛然有怒色，诘七姑曰：“何得有男子气？”七姑不能隐，遂告之。老妇大恚曰：“尔父居官不洁，故责报于尔耶?何中篝之丑如此！”七姑羞惭伏地，女使启帷，提生耳出于衾中，长跪谢罪。老妇气塞，半晌乃骂曰：“好秀才，禽行至此耶！”徐操梃挞女使数十，命逐生于大门外。门随闭，犹闻内哗不已。生倚于檐下听之，闻老妇曰：“不看渠是进士，肯令出耶?”馀语嘈杂不可辨。遥闻群鸡乱鸣，语声遂寂。生亦倦甚，就檐下宿焉。
比醒而东方白矣，此风露满衣，虫螀聒耳，仰见树木萧疎。群鸟啁哳，夜来房舍化为乌有，乃卧乱冢之间耳。惊愕而起，踉跄而归。距所居已二里许，不识夜来何自而出，又若此其近也。
亟以所见语主人。主人不能讳，告之曰：“此宅实河南杜某所居。闻其有一女，末嫁而卒，一婢亦旋死。客所遇，其必此也。至高七姑云云，官地冢多，不知伊谁也。”生又问杜氏之墓，主人亦不知，但言客宜去，不然，且祸客。生细思他处房值必昂，无从措置，而心恋兰秋之美，将殉而甘心；又念青娥皓齿，软玉温香，当非祸人者。仍坚请不去，主人无如之何，亦听之。
入室，将取绣履示主人。履旧置枕下，则已不知所在矣。徘徊眷念，冀其复见，久之杳然。因忆老妇“进士”之语，知必捷南宫，心转安之。遂下帷攻苦，果于次科领乡荐，明年复成进士。
将理归装，一夕艨胧之际，见兰秋姗姗而前，再拜曰：“知郎君垂注颇殷，非不相念，奈缘尽于此。所以复见者，欲求念枕席之思，下及枯骨耳。儿向者不慎，逢怒于父母，迫而殒其生，婢亦坐是致死。未谋葬地，遂瘗于此室。郎君卧榻之下，即儿与婢之幽宫也。郎向者无力改葬，故不敢言。今则贵人矣，幸为别择爽垲，更筑新居，俾近七姑牛眠之地，则弱魄得所依倚，小婢亦受及乌之爱也。衔环之报，其敢不申！”因于袖中出一玉环授生曰：“此儿婴年所弄，父母因以为殉，今以赠郎。虽不足以报德，亦金碗蕤锁之意也。郎其毋辞，使儿抱歉九原！”生欲答之，脚中竟如物压，不能出声，手足亦不能运，但以首颔之而已。忽砉然一声，惊寤而起，兰秋已失所在。凝思久之，始悟“芙蓉镜下复见”之说。
次日，遂告主人，于炕下掘之，果得二棺焉。舁至官地，并瘗于向者所卧高七姑冢旁。立石碣二，一题曰：“洛阳美人杜氏兰秋之墓”。一题曰：“杜兰秋侍女小铃之墓”。浇奠恸哭而归。果于茵下得玉环焉，匣而藏之，珍为异宝。生后官至二千石。